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文章标题:北京9月30新政《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施

发布时间: 2016-12-14
谢邀。

《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》里的具体内容,我们可以一条条看一下。

一、加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构

积极推进土地供给侧结构性改革,进一步加大住宅用地供应力度,并结合年度土地供应计划,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%,在满足刚性住房需求的同时,兼顾满足改善性住房需求。

关键词:加大供应、重启7090。

毫无疑问,加大供应肯定会对抑制房价上涨起到作用。至于7090,在房价巨高的今天,政府做不做出这样的规定,开发商都会做小户型产品控制总价的。君不见深圳6平米公寓被炒的火热么,这种户型不是政府要求的,而是市场倒逼的。



二、加快自住型商品住房用地供应

为有效稳定房地产市场,各区要进一步加大自住型商品住房用地供应,除东城区、西城区、石景山区外,其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

关键词:加快供应、2016年内。

“加快”肯定不如“加大”有用,如果总供应量不变,加快推地的结果就是开发商想尽各种办法,放在手里囤一囤。当然,有这条总好过没有,聊胜于无吧。



三、强化“控地价、限房价”的交易方式

在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

关键词:限价、鼓励自持出租。


首先,限价是最反市场、最蠢、也最没意义的政策。价格由市场控制,这是改革开放、价格闯关以来,整个商品经济的基础。事实也反复证明,价格是控不住的。当供不应求的时候,你想买,就得提高价格,如果明面上限着价格,就会催生出私下交易的“黑市”,或者权力“寻租”。90年初,一个电冰箱限价100块钱(黑市价格200元),10个人都想要,那为什么卖给你,要么是凭关系,要么就是私下给售货员钱。

其次,鼓励开发商自持是个典型的事与愿违、适得其反的蠢政策!为什么这么说,因为这条和第一条“加大供应”的政策是冲突的。房子涨价是因为供应不够,你让开发商自持一部分,能卖的部分自然就少了。在商品房买卖市场里,供应量少了,肯定会助涨房价。有人会说(政府也这么想),可以租的房子多了,就不用去买了。可问题是开发商也不傻啊,住宅的租金回报率只有2%,相当于开发商持有这部分物业是亏钱的,为了弥补这部分自持物业的“损失”,开发商就得把可售部分卖得更贵。另一方面,房价上涨,自持的租金也会跟着涨,老百姓从“买不起房”进而变成“租不起房”,换汤不换药。难道政府再限制租金价格?那又变成上面说的那样了,要么黑市,要么寻租。



四、进一步完善差别化住房信贷政策

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

关键词:控制贷款。

嗯,这条是有用的政策。如果要抑制商品价格,扩大供给、减小需求,肯定都是有用的。控制贷款是除限购外,最有效的抑制需求的政策了。首套、二套差别化的贷款政策,也是在尽可能保护首次置业人群。不过,这条政策我很不喜欢,具体我们后面再展开。



五、加强对房地产开发企业及其销售行为的管理

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息,不得把明码标价变成口头告知,不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售,故意制造房源紧张气氛;不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者,侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

关键词:管好开发商。

其实是对降房价没啥用的一条。开发商申报价格过高不通过,就会改为台面下的价格。比如搭售一个很贵的地库,或者搭售一个完全不值的装修或者家俱。另一方面,由于要申报、要政府审批,那么权力寻租的空间又产生了。。。还是前面说的,限价是最反市场、最蠢、也最没意义的政策。



六、加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理

在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动,受客户委托对外发布真实的房源和价格信息,不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价,不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

关键词:管好中介,禁止首付贷。

管中介对降房价没啥用,虽然大家都对中介一肚子火,认为是他们抬高了房价。但其实,稍懂点经济学就知道,中介只是起加大市场流动性的作用,价格还是由供需控制。如果中介靠嘴皮子就能把房价抬起来,那把中介运到三四线城市,去库存分分钟解决了?把中介运到武汉、重庆、贵阳,那里房价就能翻倍了?归罪于中介,是典型的群众喜欢找“替罪羊”的心理,符合直觉,但并不正确。当然了,现在怪中介是政治正确,政府也乐得有人背锅。

禁止首付贷有用,和前面第四条一样,都属于通过控制贷款来控制需求。




七、严肃查处房地产市场违法违规行为

由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理,加大市场监管执法力度,依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地,以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。同时,对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光,并纳入企业信用档案,由相关部门实施联合惩戒。

关键词:还是管好开发商和中介。

同上,对降房价没啥作用。



八、切实加强组织领导

建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度,由市住房城乡建设委牵头,市发展改革委、市规划和国土资源管理委员会、市地税局、市工商局、市金融局、市政府新闻办、市网信办、人民银行营业管理部、北京银监局等单位参加,负责指导、协调推进全市房地产市场监管工作,加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,及时完善相关监管措施。联席会议办公室设在市住房城乡建设委。

关键词:成立新“部门”。

摆姿态的意义大于实际意义。其实不是“新部门”,是个“联席会议”,所以它没有新的架构、编制,也没有组织的考核和目标,只能说有点象征意义,政府表达一下“自己很重视”的姿态。



总结一下

1,对于降房价这个目标,《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》是有用的。

2,有多大用,取决于第一条里具体会供应多少土地

3,限购、限贷,都属于通过抑制需求来抑制房价,但只有短期作用。房子是没有替代性的,这不像限购大米,如果大米供不应求,限购一个月,一个月后就解除限制。那么在解除后,老百姓是不会把上个月没吃够的大米找补回来的,因为上个月用玉米、面粉、红薯等等其他粮食替代了大米,这部分需求已经被其他替代品满足了。而限购房子是不会的,因为无从替代,如你想买房子但是买不了,限制一放开,你还是会去买房。所以,限购只能起暂时作用,治标,而不治本。再试想一下,如果北京明天突然宣布放开限购,大家可以随便买了,会是怎样的情景?



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补充一下关于限购和限售的知识。


总有人认为限购是在“锁定价格”,让买了房的卖不出去,进了套,站了岗,政府阴险的在旁边笑。还有人觉得,限购等于限售,有买就有卖,买卖必相等,所以限购本质就是限售……实际上,这些想法都是错误的。


1,商品价格由供需决定。

2,当供大于求时,价格会下跌,这时采取限售,可以让一部分卖家不能进入市场,就会减小供应,从而抑制价格下跌。(举例:股票上市初期,大股东限售。)

3,当供小于求时,价格会上涨,这时采取限购,可以让一部分买家不能进入市场,就会减小需求,从而抑制价格上涨。(举例:一线城市住房限购。)


从上面的分析可以看出,限购和限售起到的作用是完全相反的,二者完全不同,不可混为一谈。试想一下,如果反过来,股票上市初期不是对大股东限售,而是对散户们限购,股价会怎样?


延着上面的思路,很容易得出结论:在限购的政策下,成交价格其实低于市场真实价格


这一点我举个例子就很容易说明白。


比如雷军发布一款新的小米5手机,售价1999。但是这个价格不是想能买到的,而是要“抢购”。也就说,对于在小米官网上买到小米5的人来说,有以下等式成立:

1999元 + 抢购到 = 小米5

而对于不懂得抢购技巧的人,在天猫上也可以加钱购买,随便放开买,没有任何条件,而且当天发货,此时:

2499元 = 小米5

那么真实的小米5手机价格是多少钱呢?显然是2499。而且可以严格证明,“抢购到”的技能值500元。

其实,对于即使是花1999元抢到小米5的人,其实他也是“花”了2499才“买”到手机的,因为他可以以2499元的价格在淘宝上卖掉,赚到500元。所以,实际上他放弃了这500元可以赚到的钱,也就相当于付出了500元的“机会成本”。


想明白了这一层,又得出一个结论:在限购的政策下,能买房,赶紧买,买到就是赚到